Изменения в законе об ипотеке в Испании

17 июня 2019 года вступил в силу новый закон о кредитовании недвижимости в Испании – Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019, который регулирует процесс банковского финансирования покупки недвижимости в Испании. Работа над данным законом началась еще в 2017 году, когда еврокомиссия постановила, что все страны Евросоюза должны разработать общий для всех стран регламент получения ипотечных кредитов.


Основные положения закона 5/2019

Однако новые положения закона включают в себя не только рекомендации еврокомиссии, но и рад нововведений, разработанных правительством Испании. Изменения затрагивают общий регламент получения ипотечных кредитов, нарушение сроков внесения платежей, порядок досрочного погашения ипотечного займа и изменения условий ипотечного займа. Рассмотрим положения закона подробнее:


Регламент ипотечного кредитования

- На испанских нотариусов возложена функция разъяснения клиенту ипотечных договоров и других документов, предоставляемых банком. Согласно регламенту банк обязан за 10 дней до заключения ипотечной сделки предоставить клиенту всю документацию, в течение этого срока клиент совместно с нотариусом обсуждают положения договора. По итогам данного процесса клиент подписывает документ, подтверждающий, что он ознакомлен с документами и возражений не имеет. Данная услуга предоставляется бесплатно;

- Уменьшение расходов на оформление ипотечного кредитования. Согласно новому закону клиент оплачивает только оценку приобретаемого объекта недвижимости и предоставление ему копий договоров. Налог на юридические акты (AJD), нотариальные сборы и сбор в Регистр собственности оплачивает теперь банк;

- Клиент больше не обязан приобретать сопутствующие банковские продукты, такие как страхование объекта недвижимости или жизни.


Нарушение сроков внесения ипотечных платежей

- Увеличение срока, по истечении которого банк может начать эмбарго, то есть инициировать отъем жилья в случае неуплаты ипотечных платежей. Согласно новому закону только по истечении 12 месяцев с момента последнего платежа, либо если сумма задолженности составит более 3% от общей суммы займа, банк может прибегнуть к процедуре эмбарго;

- Ограничение размера пени за неуплату. Теперь к базовой процентной ставке будут добавляться 3% от суммы долга, которые будут начисляться в течение периода просрочки.


Порядок досрочного погашения кредита

1. Ипотечный кредит с плавающей ставкой:
- не более 0,25%, если досрочное погашение произведено в течение первых 3 лет;
- не более 0,15%, если досрочное погашение произведено с 3-го по 5-й год;
- после 5 лет комиссия за досрочное погашение кредита не взимается.

2. Ипотечный кредит с фиксированной ставкой:
- не более 2%, если досрочное погашение произведено в течение первых 10 лет;
- не более 1,5% если досрочное погашение произведено позже.


Изменения условий ипотечного кредитования

- Уменьшение комиссии за изменение условий ипотечного кредитования таких как: переход с фиксированной ставки на плавающую или перевод ипотеки в другой банк. Комиссия будет взиматься с плательщика, только если он меняет условия в течение первых 3 лет выплаты кредита. Размер комиссии – 0,25%.

- Существенно сокращены расходы на вносимые изменения до 90% от расходов, которые выплачивались ранее. Клиент оплачивает только пошлины за внесение изменений и регистрацию.

- Отмена статьи о «Минимальной ставки нижнего предела». Данный пункт касался обладателей кредитов с плавающей ставкой, который устанавливал минимальное значение процентной ставки в независимости от уровня коэффициента Euribor. Несмотря на то, что еврокомиссия давно признала эту статью незаконной и существует соответствующая судебная практика, некоторые банки продолжали применять эту статью.


Все хорошо, но есть нюансы

Несмотря на то, что новый закон 5/2019 направлен во многом на упрощение процедуры ипотечного кредитования, что делает саму возможность ипотечного займа более доступной путем сокращения расходов и издержек, но есть и такие изменения, которые наоборот создают неопределенность конкретно для иностранных заемщиков, а именно 20-я статья закона.

Суть данной статьи состоит в том, что иностранные заемщики из стран, не входящих в состав ЕС, в любой момент могут конвертировать свой ипотечный кредит в валюту, в которой они получает доход. Многие испанские банки не готовы к подобным мультивалютным курсовым рискам, и по мнению специалистов рынка, иностранным заемщикам будет намного сложнее получить ипотечный займ, а некоторые банки могут и вовсе прекратить финансирование ипотечных сделок для иностранцев.