Изменения в законе Испании о налогообложении недвижимости, сдаваемой в краткосрочную аренду

Изменения в законе Испании о налогообложении недвижимости, сдаваемой в краткосрочную аренду

Россияне, инвестирующие в недвижимость Испании не всегда планируют проживать в этой стране, многих интересует именно вопрос сдачи ее в аренду с целью получения прибыли. Эта возможность существует для резидентов и нерезидентов страны. Прежде чем ею воспользоваться, стоит поинтересоваться перечнем налогов для владельцев и с доходов от аренды. Это особенно актуально, т. к. в 2018 г. в законодательство Испании были внесены некоторые изменения.

Какой бывает аренда

На основании арендного соглашения между собственником недвижимости и другим лицом, жилое или нежилое (коммерческого типа) помещение может быть сдано в пользование на определенный срок и по установленной документом стоимости. Так, по испанскому законодательству, если срок аренды не превышает 1-го года, она считается краткосрочной. Минимальный срок долгосрочной аренды не должен превышать 5-ти лет. Несмотря на то что договор аренды заключен, собственник может продать имущество в любой момент, предупредив арендатора заранее.

Какие налоги платят собственники недвижимости

Все владельцы недвижимости, расположенной на территории Испании, оплачивают налоги и несут расходы от факта владения:

1. Ежегодный муниципальный платят юридические и физические лица, являющиеся резидентами и нерезидентами.

2. Налог на имущество оплачивают физлица – налоговые резиденты с имущества и активов. Налогооблагаемой базой выступает стоимость имущества, превышающая установленные лимиты.

3. Услуги жилищного кооператива, на территории которого расположена собственность, согласно долевому участию по отношению к общей площади.

4. Приобретение обязательной или добровольной страховки.

5. Коммунальные платежи.

Если недвижимость сдается в аренду:

1. Физические лица:

- резиденты платят налог на доходы (IRPF), подобный российскому НДФЛ, он является прогрессивным и зависит от суммы дохода;

- нерезиденты платят налог на доходы (IRNR), налогооблагаемой базой считается 1,1-2% кадастровой стоимости недвижимости.

2. Юридические лица платят налог на прибыль.

3. Юридические лица и ИП при сдаче в аренду коммерческой недвижимости платят еще и НДС. Под льготы попадает жилая недвижимость. Если объект планируется использовать с целью проживания и в коммерческих целях, то льготы также снимаются, НДС уплачивается по ставке 21% (только для туристической аренды НДС рассчитывается в размере 10%).

Что изменилось

Испанский налоговый орган (AEAT) прекрасно осведомлен о действиях владельцев недвижимости. Для применения новых мер налоговикам, возможно, придется поначалу затрачивать немного больше времени. Но в любом случае изменения затронут собственников, тем более, если будет иметь место нарушение налогового законодательства по незнанию или преднамеренно:

1. Более сотни стран мира, в том числе Испания и Россия подписали глобальный стандарт CRS или соглашение о борьбе с уклонением от уплаты налогов. Теперь участники соглашения будут автоматически обмениваться фискальными данными о налогоплательщиках. У налоговых органов нет необходимости запрашивать сведения лично у налогоплательщиков, она будет предоставляться в автоматическом режиме. Испанским властям теперь будет легко выяснить, что владелец недвижимости, например, получил доход от сдачи помещения в аренду в Испании, а задекларировал его в России. Многим собственникам с начала 2018 г. уже были отправлены из испанских банков письма, где указывалась необходимость раскрытия налоговой информации, иначе текущие счета будут заблокированы.

2. Второе изменение касается портала Airbnb. Его услугами пользуется большая часть владельцев недвижимости, которую предполагается сдавать в аренду туристам. Портал подписал соглашение с испанским налоговым ведомством. Новые условия работы удаленного сервиса вступили в силу в конце мая 2018 г. Теперь портал будет предоставлять налоговикам фискальные сведения о своих клиентах, включая:

- фамилии и имена;

- адреса проживания, в том числе и расположения недвижимости, сдающейся в аренду;

- дату совершения транзакций;

- стоимость аренды;

- другие подробности заключенного соглашения с арендодателем (владельцем недвижимости).

Правила будут распространяться на любую недвижимость в Испании, если портал заключает договор с клиентом (владельцем), который проживает за пределами страны. Благодаря сведениям, которые будут поступать от Airbnb, налоговики смогут устанавливать точную сумму доходов от сдачи недвижимости в аренду, подлежащих декларированию. Поэтому всем владельцам, кто еще не задекларировал свои доходы от этой деятельности, лучше это сделать как можно быстрее, пока не были наложены огромные штрафы.

3. Третье изменение касается всех сайтов, выступающих на просторах интернет посредниками между арендаторами и арендодателями испанской жилой недвижимости. Налоговики ввели новый документ по ф. 179, который придется ежеквартально заполнять и сдавать посредникам. В документе должны содержаться сведения о:

- недвижимости, которая сдается в аренду;

- туристах, которые ее снимают;

- доходах, которые получают владельцы;

- самом владельце недвижимости;

- сроках аренды;

- методе оплаты за съем жилья;

- другие.

Если сайт-посредник не подаст сведения в установленные сроки, его ожидает штраф в размере 20−600 тыс. евро. Благодаря этим отчетам налоговики будут владеть актуальной информацией обо всех действиях собственников на территории Испании.