Приобрести недвижимость в Испании достаточно просто, процесс покупки прост и прозрачен, куда больше вопросов возникает у владельцев недвижимости относительно ее содержания, оплаты ежегодных налогов и коммунальных платежей, а также последующая продажа актива, когда владелец выступает уже в качестве продавца.
Покупка недвижимости Помимо заявленной продавцом стоимости жилья в Испании, покупатель несет еще сопутствующие затраты по сделке, а именно:
- Налог на добавленную стоимость (IVA) – оплачивается при покупке первичной недвижимости - 10%;
- Налог на передачу прав собственности (ITP) – оплачивается при покупке вторичного жилья. Ставка налога устанавливается властями каждой автономной области Испании – 6-10%;
- Налог на юридические акты (AJD) – оплачивается при покупке нового жилья – от 0,1% до 2%;
- Услуги нотариуса – оплачиваются согласно официальным тарифам и зависят от стоимости недвижимости;
- Регистрационный сбор – от 0.1 до 0.3% от стоимости недвижимости.
Ежегодные налоги на недвижимость После того как клиент становится счастливым обладателем собственного жилья в Испании, он берет на себя обязательства по содержанию данной недвижимости, а также оплате налогов на недвижимость.
IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles) Муниципальный налог на недвижимость. Оплачивается раз в год, владельцем недвижимости согласно данным Registro de Propiedad на 1 января отчетного года. Ставка налога варьируется от 0,4% до 1,3% от кадастровой стоимости недвижимости. Собственник недвижимости в Испании раз в год получает квитанцию на оплату данного налога. Можно настроить автоматическое списание данного налога с банковского счета владельца.
IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes sin establecimiento permanente) Налог на доходы нерезидентов. Это, так называемый, скрытый налог, поскольку владельцы недвижимости обязаны сами рассчитывать налог и ежегодно подавать декларации, никаких квитанций и предписаний они не получат, а санкции за неуплату данного налога достаточно серьезные.
Суть данного налога состоит в том, что даже если иностранец покупает недвижимость для собственного использования и не планирует последующую сдачу объекта в аренду, власти все-равно рассматривают данный актив как потенциальный источник дохода.
В случае, если собственник объекта не сдает его в аренду, то налогом облагается всего 1,1% – 2% от кадастровой стоимости недвижимости по ставке 24%.
В случае, если собственник получает доход от аренды по данному объекту, он ежеквартально декларирует полученный доход и с него уплачивает 24%.
Декларация подается до 31 декабря за предыдущий отчетный год по форме 210.
Санкции за неуплату налогов Как правило, проблем с оплатой IBI у собственников не возникает, а вот с IRNR вопросов больше, многие просто не знают о существовании такого налога и об обязательстве ежегодно подавать декларации по форме 210, и это может грозить определёнными санкциями для собственников недвижимости в Испании.
Собственник может столкнуться с проблемой возникновения задолженностей в случае:
- продления ВНЖ при получении справки об отсутствии задолженности;
- продажи объекта недвижимости;
- получения соответствующего уведомления из налогового агентства.
Если собственник добровольно оплатит просроченный налог, и подаст декларации по форме 210 за прошлые года, то штрафные санкции будут минимальными, примерно 15%-20% от суммы просроченных платежей. Если же налоговое агентство Испании выявит неплательщика и направит соответствующее уведомление, штраф может достигать 100% от суммы просроченных платежей.
Коммунальные платежи Помимо налогов, расходную статью для владельца недвижимости в Испании также составляет плата за обслуживание общими территориями, которыми оснащена урбанизация, в которой находится объект недвижимости – comunidad. Размер comunidad зависит от многих факторов, от уровня урбанизации, территории и услуг, которые предлагает своим жильцам управляющая компания. Его величина может варьироваться от нескольких сотен до тысячи евро в месяц и выше. Коммунальные платежи (электричество, вода) оплачиваются согласно показаниям счётчиков и зависят от личного потребления.