Недвижимость в Испании

Покупка недвижимости в Испании

Испания является суверенным государством, расположенным на юго-западе Европы и занимающим большую часть Пиренейского полуострова. Это одна из посещаемых стран мира, поэтому приобретение недвижимости на ее территории довольно популярно не только у иностранцев, но и россиян. Ведь неотразимое впечатление от пребывания в этой солнечной стране влечет возвращаться сюда снова и снова. Здесь не только богатая культура и разнообразная природа, великолепный мягкий климат, большое количество солнечных дней в году, близость Средиземного моря и Атлантического океана, но и особые условия проживания.

Для россиян вложения в недвижимость Испании – это не только инвестиции, но и возможность длительно или постоянно проживать в романтическом государстве. Со времен правления генерала Франко на государственном уровне было запрещено
иностранцам вкладывать деньги в национальную недвижимость. Однако теперь ситуация изменилась и испанский рынок недвижимости буквально взорвался предложениями. Сегодня в Испании покупается иностранцами жилая и коммерческая недвижимость в больших и маленьких населенных пунктах, в сельской местности, туристических районах.

Несколько причин купить недвижимость
Эксперты связывают инвестиции в испанскую недвижимость с возможностью:

1. В будущем после выхода на пенсию наслаждаться спокойной жизнью под теплым солнцем, дышать чистым воздухом и жить в мягком климате. Это так важно для многих россиян, кто всю жизнь проводит в суровых северных условиях.

2. Находиться во время рабочего или бизнес визита в Испании и комфортно проживать в собственной квартире или доме.

3. Отдыха в любое время года. Для семьи намного выгодней приобрести жилье в туристическом районе, чтобы иметь возможность приезжать в отпуск в удобное время, чем каждый раз платить за аренду.

4. После покупки жилья в Испании россиянина ожидают дополнительные бонусы:
-возможность сразу получить шенгенскую мультивизу;
-в сезон отпусков жилье можно сдавать, что будет дополнительным источником дохода;
-при наличии своего жилья легче открыть бизнес в Испании, не стоит забывать, что эта страна считается экономическим коридором для выхода на Южную Америку и Северную Африку;
-возможность получить ВНЖ инвестору и близким членам его семьи, если вложение в экономику Испании составит от 500 тыс. евро (на практике вид на жительство граждане РФ получают, если размер инвестиций и меньше).

Помимо прочего инвесторам следует учесть, что экономика Испании довольно развита и в последние годы она является самой быстро развивающейся экономикой Европы. Дальнейший же прогноз относительно развития Испании крайне благоприятный.

Какие виды недвижимости существуют
Предложений россиянам на рынке испанской недвижимости можно найти массу:

1. Студии (estudio, piso estudio, apartamento estudio). Это жилые помещения, которые одновременно служат гостиной, спальней, кухней и столовой. Этот тип жилья считается самым дешевым и предназначен для проживания 1−2 человек.

2. Квартиры (piso, apartamento) – наиболее востребованный у россиян тип жилья. Квартира в Испании измеряется количеством спальных комнат, а не общей площадью. К примеру, если речь идет о двуспальных апартаментах, то они включают гостиную-столовую, 2 спальных комнаты, кухню, иногда соединенную с гостиной, 1−2 ванных, туалет. По российским меркам это трехкомнатная квартира.

3. Двухуровневые квартиры (piso dúplex, apartamento dúplex, dúplex), когда жилое помещение расположено на 2-х этажах. На первом этаже находится гостиная-столовая, кухня, 1 ванная и туалет, спальня для гостей. На втором этаже для всей семьи располагаются остальные спальни, их может быть 1−3, и ванные комнаты − 1−2.

4. Пентхаусы (ático, piso ático) – это квартиры, которые располагаются на последних этажах высокоэтажных домов. Они стоят дорого из-за панорамного вида, открывающегося из окон. Чаще всего у пентхаусов есть и террасы-солярии, где можно не только отдыхать или загорать, но и обедать. Размер террасы может равняться площади квартиры.

5. Бунгало (bungalow) – жилые застройки, характерные для урбанизации и жилых комплексов, расположенных за чертой города. Здания представляют собой длинные 1−2-этажные строения, но есть и одноэтажные. Квартиры располагаются на 1-м и 2-м этаже, они имеют отдельные входы с улицы, на второй этаж всегда ведет лестница. Для бунгало расположенных на вторых этажах, характерно наличие просторных террас или индивидуальных соляриев, которые занимают всю крышу.

6. Коттедж (chalet) представляет собой дом, расположенный, как правило, вне городских застроек. Коттеджи могут быть на одну семью или смежные, когда частным домом владеет 2−4 хозяина. У каждого обязательно есть свой вход в дом. У хозяев есть земельные участки возле дома, на крыше расположены индивидуальные террасы и/или солярии.

7. Виллы (villa) – дома с большими земельными участками, олицетворение высокого достатка хозяев. Площадь самого дома также большая, а принадлежит он одному хозяину, т. е. семье. Виллы – самый дорогой вид недвижимости не только в Испании,
но и в других странах. На облагороженной территории обычно располагается бассейн, зона для отдыха и многое другое.

8. Сельские фермерские дома (cortijo, masia, casa rural, finca, finca rústica). Они расположены вдали от больших городов на природе, в окружении прекрасных садов и идиллических пейзажей. Выбирают их ценители спокойного и изолированного
образа жизни. Хозяева могут завести лошадей и другую живность, фермерское хозяйство.

9. Другая нежилая недвижимость. Это могут быть отдельно стоящие гаражи, но в Испании они являются большой редкостью. Кладовые помещения, расположенные рядом с жилыми постройками. Земельные участки, которые несложно приобрести в частную собственность. Коммерческая недвижимость, любой из ее видов может приобрести россиянин, – магазин, фабрику, бар, ресторан, склад, офис, производственный цех, др.

Какой бывает жилая недвижимость
Жилые постройки можно разделить на:
-новостройки, которые еще ни разу не продавались, они могут находиться на любой стадии, − от наличия только чертежей на дом до завершенного строительства;
-вторичное жилье, у которого раньше был собственник(и), но он решил выставить помещение на продажу.

Популярные районы

В Испании, как и в других странах, есть города или регионы, где русская диаспора является наиболее многочисленной.
Одними из популярных для заселения россиянами считаются города Торревьеха и Аликанте на Коста-Бланке, Марбелья и Малага на Коста-дель-Соль. Любимые регионы россиян – Каталония со знаменитой Барселоной, побережья Коста-Брава и Коста-Дорада.
Высокая инвестиционная привлекательность у недвижимости, расположенной в таких городах, как Валенсия, Марьбелье. Нельзя не сказать об островах Тенерифе и Майорка, которые также пользуются спросом у богатых инвесторов.

От чего зависит стоимость

Стоимость недвижимости в Испании зависит, в первую очередь, от провинции, в которой она располагается. Самые бюджетные объекты находятся на юге Коста-Бланки, в таких городах, как Торревьеха и Аликанте. Тут можно приобрести недвижимость до 100 тыс. евро, в зависимости от состояния и площади объекта.

Есть также сектор банковской недвижимости, он широко развит в данном регионе. На балансе банков находится очень много объектов, изъятых у держателей ипотечных кредитов в кризисные годы, и банки распродают эту недвижимость с достаточно высоким дисконтом. Так, квартиру в Торревьехе у банка можно
купить за 40 – 45 тыс. евро. Надо понимать, что эта недвижимость будет эконом класса и дополнительные средства нужно будет вложить в ремонт.

Самая дорогая недвижимость находится в Барселоне и пригородах, и в Марбелье и ее окрестностях. Стоимость виллы в данных районах может достигать 10 млн. евро.
Бюджет на покупку квартиры или дома будет складываться не только от площади жилья, популярности региона, к примеру, это туристический район или исторический, культурный центр. Жилье может быть расположено в современной новостройке или
историческом, архитектурно ценном здании. Конечно стоимость коттеджей или других отдельно стоящих построек всегда будет выше, чем квартир. Хотя пентхаусы ценятся довольно дорого.

Наибольшую ценность для недвижимости в Испании составляет близость к побережью, стоимость на жилье будет зависеть во многом от этого фактора. Ведь курортный сезон здесь длится практически круглый год.

Большинство исторических зданий в Испании являются жилыми, но там могут располагаться и офисные помещения, которые также можно беспрепятственно приобрести

Процесс приобретения жилья

Россиянам возможно в Испании приобрести любую жилую или коммерческую недвижимость, за исключением находящейся под официальной защитой. Последний тип недвижимости могут приобрести только определенные категории граждан. Какие стадии придется пройти каждому желающему сделать покупку:

1. Подбор объекта. С этой целью придется выяснить:
-есть ли у продавца энергетический сертификат и справка о пригодности помещения к проживанию, другие специальные разрешения;
-техническое состояние помещения;
-размер коммунальных и платежей сообщества, в котором состоит собственник;
-размер муниципальных налогов, которые потребуется платить в дальнейшем;
-минимальную стоимость аналогичных помещений;
-каким будет размер сопутствующих расходов, связанных с приобретением;
-как часто в округе проводятся муниципалитетом плановые строительные работы;
-какова банковская оценка данного помещения, чтобы под него можно было взять ипотеку.

2. Подписать договор о намерении приобрести недвижимость. Для этого заранее нужно выяснить:
-каким правом обладает продающая сторона, − собственности или владения;
-каково финансовое положение объекта, не находится ли он в залоге из-за ипотеки, не обложен ли штрафными санкциями;
-сколько недвижимость будет стоить в конечном итоге, как и в какие сроки нужно рассчитываться;
-сколько нужно внести аванса.

3. Подписать договор купли-продажи. Для этого будет необходимо проследить, чтобы:
-в договоре были отображены все финансовые обязательства, которыми обложен объект;
-за продавцом не было долгов по коммунальным и налогу на недвижимость;
-обязательства (финансовые и правовые) сторон, которые пожелает внести продавец, соответствовали закону;
-в сопровождающем сделку договоре на ипотеку, если таковой будет заключаться сразу, для покупателя были выгодны условия
(кредитный договор можно подписывать только в присутствии представителя банка);
-все условия договора отвечали нормам законодательства и не оказались в дальнейшем для покупателя неожиданным подвохом.

4. Вступить в права собственности. Для этого потребуется:
-оплатить налоги и расходы, связанные со сделкой, в установленные сроки;
-перерегистрировать все договора по коммунальным на себя;
-составить график уплаты ежегодных налогов и подачи деклараций.

Покупателю придется также учесть некоторые нюансы:
-нужно будет проверить выписку из госреестра собственности (Nota Simple Informativa), она должна подтвердить, что данный объект принадлежит продавцу и не находится под арестом;
-если недвижимость приобретается у застройщика, то нужно проверить Декларацию о застройке (Declaración de obra nueva), зарегистрирован ли новый объект в муниципалитете и налоговом органе;
-сумма авансового платежа обычно составляет 10% от стоимости недвижимости;
-уже после подписания предварительного договора на покупку россиянин может претендовать на получение ипотечного кредита;
-идентификационный номер иностранца (NIE) нужно получить до подписания договора купли-продажи, т. к. его придется вписывать в документ, иначе соглашение не пройдет госрегистрацию;
-договор купли-продажи подписывается в присутствии нотариуса и заверяется им, при нем покупатель передает продавцу остальные 90% за недвижимость;
-после подписания договора покупателю вручается его простая копия (Copia Simple) и передаются ключи от помещения, нотариус сам обязан уведомить госреестр о смене собственника.

Сопутствующие расходы

Покупателю нужно будет уплатить:
-за услуги нотариуса по единым гостарифам;
-за проведение госрегистрации объекта в реестре собственности;
-за услуги юриста, которого придется нанять для проведения сделки в законном порядке, специалист не только разъясняет все нюансы пошагово, но и присутствует при подписании договора;
-расходы, связанные с оформлением ипотеки, если в ней есть необходимость;
-налог за переход собственности (при покупке вторичного жилья);
-НДС и сбор на оформление юридических актов (при покупке жилья в новострое).

Продавец при сделке оплачивает:

-муниципальный налог на прирост стоимости объекта с момента его последней продажи;
-подоходный налог от суммы реальной прибыли.

В общей сложности покупателю придется понести расходы в размере 10-12% от стоимости недвижимости.