Покупка недвижимости во Франции на юридическое лицо

Что бы оптимизировать налоги на владение недвижимостью во Франции, а также для удобства управления своими активами профессионалы рекомендуют приобретение недвижимости во Франции на юридическое лицо. Оптимальной формой для данного процесса является SCI (Société Civile Immobilière) – общество по управлению недвижимостью.


SCI (Société Civile Immobilière) - это некоммерческая юридическая структура, созданная специально для владения недвижимостью. Данная структура позволяет ее членам владеть одной или несколькими единицами недвижимости в разных или равных долях, а также управлять ее активами. Также с помощью данной структуры удобно передавать права наследства и осуществлять процесс дарения.

Процесс учреждения SCI осуществляется нотариусом или адвокатом в процессе или до начала процедуры покупки недвижимости и занимает 14 дней. Уставной капитал SCI составляет 1.500 евро. Информация о такой организации публикуется в открытом реестре компаний.


Как функционирует структура SCI

Учредителями SCI могут выступать как физические, так и юридические лица, закон не ограничивает ни количество участников, ни их национальную принадлежность. Поскольку данная структура не предполагает никакой коммерческой деятельности, участниками SCI могут выступать также и несовершеннолетние дети.

Устав компании должен содержать структуру распределения долей, уставной капитал участников. Каждый учредитель вносит средства в уставной капитал SCI, их доли могут различаться. Также в уставе юридического лица прописываются условия дальнейшего функционирования структуры, а именно, порядок управления, продажа и дарение долей, права наследования и т.д.

Для упрощения функционирования структуры, участники могут назначить управляющего и определить его полномочия, включая функции подписания документов и нормативных актов. Правильное управление SCI подразумевает регулярное проведение общего собрания участников, включающее в себя соответствующий протокол заседания. В отдельных случаях рекомендуется ведение бухгалтерии.


Налогообложение SCI

Когда речь идет о структуре SCI, налогоплательщиками являются сами учредители компании, причем начисление налогов происходит по тому же принципу, как если бы учредители являлись владельцами недвижимости напрямую.

В случае, если недвижимость на балансе SCI подлежит сдаче в аренду, то доход полученный от аренды, облагается подоходным налогом в следующем порядке: каждый участник компании декларирует свой доход самостоятельно, причем доля декларируемого дохода пропорциональна принадлежащим ему долям на балансе SCI. Для нерезидентов налоговая ставка составляет 20%, дополнительно оплачиваются социальные отчисления.

В качестве отчетности по SCI необходимо ежегодно подавать декларацию по форме 2072. Если недвижимость не подлежит сдаче в аренду, то декларации подаются нулевыми.
В случае продажи долей в структуре SCI его участниками или продажи недвижимости в целом, на прибыль, полученную с продажи, начисляется налог на прирост капитала по ставке 34,5%.

Существуют также налоговые льготы за давность владения, они начинают действовать через 5 лет владения недвижимостью, после 30 лет владения происходит полное освобождение от уплаты данного налога и социальных отчислений.
Регистрационные сборы на покупку долей составляют около 5%.


Наследование и дарение через SCI

Одними из преимуществ покупки недвижимости во Франции через структуру SCI, как раз таки и являются простота и оптимизация процессов дарения и наследования. Данные процессы проходят по упрощённому порядку.

Так например, при создании компании, можно взять в состав учредителей наследников с любыми долями. Доли компании могут легко передаваться и по линии наследования. Существуют также налоговые льготы, например, каждые 15 лет ребёнку предоставляется льгота в размере 100.000 евро.

Или, как вариант, родители могу оформить «узуфрукт», передав детям право «голой собственности». Узуфрукт – право пользования недвижимостью, право сдачи ее в аренду и получение дохода. В случае смерти родителей, право узуфрукта не наследуется, а просто аннулируется, что позволяет избежать начисления налогов на наследство.

При процессе дарения огромным преимуществом является то, что при расчете налога на дарение учитываются только активы компании, без учета задолженностей по кредитам, чего не происходит при прямом владении недвижимостью. То есть при расчете налогооблагаемой базы суммируются все активы SCI, после чего вычитаются все обязательства (кредит, банковские проценты). И сам процесс проще и обходится дешевле, нежели при дарении недвижимости оформленной на физическое лицо.