Покупка недвижимости в Италии

Как купить недвижимость в Италии

Нельзя не полюбить Италию с первого взгляда! Прекрасный климат, уникальный природный ландшафт, богатое культурное и историческое наследие. Эта страна, практически круглый год залитая солнцем, ценится у любителей пляжного отдыха.
Многие россияне сегодня стремятся приобрести в Италии недвижимость, чтобы не просто приезжать сюда в отпуск, но поселиться здесь и жить, адаптироваться в общество, возможно, заниматься бизнесом.

Отличия между иностранцами и итальянцами

В стране действует закон равноправия для итальянцев и иностранцев, желающих приобрести недвижимость на территории этой страны. Несмотря на экономический кризис в Европе, который затронул и Италию, за последние 3 года цены на недвижимость снизились примерно на 10%. Для иностранцев такая покупка становится фактически инвестированием в будущее.

Особенности процедуры

Процедура покупки недвижимости на территории Италии отличается кардинально от российских законов. Поэтому мы рекомендуем воспользоваться услугами квалифицированного риелтора и переводчика для совершения сделки.

Рекомендуется сначала определиться с:

• местностью (город, пригород, село, проживание у озера или на побережье);

• типом жилья (квартира, массандра, частный дом, др.);

• состоянием постройки (новостройка или вторичное жилье).

Многие предпочитают покупать участок и застраивать его по индивидуальному проекту.
В любом случае необходимо предусмотреть, как в данном районе развита инфраструктура. В Италии во многих районах повышена влажность воздуха, стены особенно в частных домах могут покрываться плесенью, поэтому предпочтительней, чтобы высота стен в жилом помещении была значительной.

Основные этапы

Сделки на покупку недвижимости можно оформлять не только иностранцам-физлицам, но и юридическим. Покупка осуществляется в несколько этапов:

1. Выбирается объект. Необходимо учесть, что разрешение на строительство на собственной земле получить в стране сложно. Перед приобретением участка нужно заранее выяснить у местной администрации, каковы будут условия застройки по индивидуальному проекту.

2. Необходимо получить индивидуальный налоговый номер (ИНН) − codice fiscale. Для этого потребуется встать на учет, отделение Квестуры (Questrura) можно найти в любой провинции. Для этого иностранцу нужно предъявить только загранпаспорт.

3. Нужно открыть текущий счет в итальянском банке при наличии ИНН. На него придется минимально положить 500 евро.

4. С помощью агентства недвижимости следует сделать официальное предложение продавцу на покупку понравившегося объекта (compromesso или proposta d'acquisto или riserva-offerta). При этом иностранцу придется оплатить 1% от стоимости объекта или фиксированную сумму в размере 1 тыс. евро. В предложении оговаривается, что покупатель обязан в течение 5−30 дней сделать покупку, но пока он может рассматривать и другие объекты.

5. Подписывается предварительный договор купли-продажи (compromesso di vendita или preliminare di vendita). В нем нужно будет указать точные данные об объекте, сроках внесения платежей, др. При его подписании вносится залог (caparra):
• при сумме залога 10% (caparra penitenziale), если покупатель откажется от сделки, то потеряет залог, а если откажется продавец – он обязан вернуть сумму в двойном размере;
• при сумме залога 20−30% (caparra confirmatoria) предполагается, что покупатель обращается в банк для совершения сделки и берет ипотеку, − при расторжении сделки каждая из сторон может обратиться в суд для ее завершения в порядке, который удовлетворит обоих.

При подписании предварительного договора покупатель дополнительно платит агентскую комиссию (acconto) в размере 2−5%. Регистрируется данный договор 2−3 дня. Если у покупателя есть вся сумма для совершения сделки, то ему нет необходимости подписывать предварительный договор. Если же в нем есть необходимость, например, в рассрочку покупается строящийся объект, то к моменту подписания основного договора купли-продажи потребуется на счет в банке перевести остальную часть средств для расчета с продавцом.

6. Подписать окончательный договор купли-продажи и выплатить остаток суммы за покупку недвижимости. Подписывается соглашение (contratto notarile di compravendita или atto notarile) в присутствии нотариуса через 1−3 месяца после оформления предварительного договора. Нотариус обязан еще раз проверить недвижимость, но покупатель должен сделать это и самостоятельно, пригласив доверенного специалиста. К окончательному договору должна прилагаться техническая документация на недвижимость (servetutte) и энергетический сертификат (certificazione energetica). Нотариус следит за законностью сделки, затем в течение 2 дней извещает местную полицию о смене собственника. Переход прав на собственность в Италии происходит уже после подписания окончательного договора купли-продажи.

Пройти госрегистрацию в департаменте Реестра недвижимости (conservatoria dei registri immobiliari) договора купли-продажи. Вопросом занимается нотариус самостоятельно. Это происходит в течение 1−1,5 месяцев после его заключения, но иногда процесс затягивается на 3 месяца. Только после этого новому владельцу передаются ключи от помещения и выписка из реестра недвижимости.

Существует необязательная процедура оформления акта приема-передачи недвижимости. Его можно оформить в течение 2 дней после подписания окончательного договора, чтобы получить ключи от помещения. После оформления акта новый хозяин может обратиться в местную администрацию и заявить о себе, как о собственнике, снять показания счетчиков на коммунальные и переоформить договора по услугам.

Дополнительные расходы

В Италии есть весьма существенная разница в налогообложении при покупке недвижимости, приобретаемой непосредственно для проживания, и дополнительных объектов недвижимости, то есть второго и последующих домов либо квартир.
Так, приобретая первичную недвижимость (недвижимость от застройщика) и имея при этом вид на жительство или подтвержденные намеренья его оформить, покупатель сможет оформить ее как предназначенную для основного проживания, сэкономив при этом на НДС. Заплатив его по ставке 4% вместо 10%.

Аналогичная ситуация и с покупкой недвижимости на вторичном рынке. При покупке недвижимости для проживания ставка НДС составит 2%, а второго и последующих объектов- 9%.

При приобретении жилых помещений, которые попадают под категорию «люкс» или принадлежат к историческим, архитектурным, художественным памятникам, налоги рассчитываются индивидуально. Здесь ставка НДС может составить 22%.

Как видим, переплата в случае отсутствия у покупателя оснований для проживания в Италии может составить весьма значительную сумму.

Услуги нотариуса при покупке жилья составят от 2 до 4 % от оценочной стоимости приобретаемого объекта. В эту сумму входят ипотечный взнос и кадастровый налог (50 или 200 евро, это зависит от того, имеет ли покупатель ВНЖ в Италии), госпошлина в размере 230 евро, дополнительный к НДС налог на имущество в размере 24,71 евро, плата за внесение записи в государственный реестр в размере 90 евро и непосредственно работа нотариуса, которая обойдется в сумму, равную 1–2,5% от стоимости недвижимости.

Как лучше расплатиться

Если недвижимость покупается в первый раз, то, как правило, большинство банков предлагают выгодные условия по ипотечным кредитам. При последующих покупках проценты по ипотечным договорам будут несколько выше. Если все-таки ипотека повторная оформлена, следует приготовиться и к другим расходам – налогам Imu и Tasi, которые отменены для собственников первичной недвижимости, кроме категории «люкс».

Конечно, будут учтены и налоговые льготы:

1. Так, если покупатель планирует передать вторичную приобретаемую недвижимость своим близким родственникам в бесплатное пользование, то сумма налогов Imu и Tasi будет снижена на 50%. Но придется предъявить местному муниципалитету справку, что у родственников нет другой недвижимости в Италии, а проживают они в том же населенном пункте, где жилье приобретено.

2. Если покупатель планирует приобретаемую дополнительно недвижимость сдавать в аренду с целью получения прибыли, то размер налоговой скидки составит 25%.
За юридическое оформление сделки при покупке второй недвижимости в бюджет страны придется уплатить на 10−12% больше.