Покупка земельного участка во Франции

Многие покупатели недвижимости во Франции из всего многообразия предложений, в конечном итоге, не могут найти дом, который соответствовал бы всем потребностям и запросам. Некоторые, в принципе, мечтают о доме, построенному по собственному проекту. Тогда встает вопрос о строительстве дома и покупке участка земли во Франции. Рассмотрим основные нюансы этого процесса.

Покупка земельного участка во Франции происходит по тому же принципу, что и покупка жилой недвижимости, и сам процесс купли-продажи ничем не отличается, но есть нюансы.


Типы земельных участков во Франции

Во Франции не все земельные участки подлежат застройке и их можно приобрести в собственность, данные аспекты регулирует региональный план градостроительства PLU (Le plan local d' urbanisme). Существует две опции приобретения земли. Покупка изолированного участка или готового надела земли.

Как правило, если приобретается надел земли, покупателю не требуется получать разрешение на строительство, подводка всех коммуникаций уже согласована, а также площадь и этажность застройки определены. Однако есть ограничения, поскольку готовый надел является частью определённого строительного проекта или жилищного кооператива, собственнику придется учитывать определённые архитектурные нормы, поддерживать состояние придомовой территории.

При покупке изолированного участка все административные процессы по согласованию постройки ложатся на плечи покупателя, что требует дополнительных финансовых затрат и временных ресурсов. В первую очередь, еще на моменте согласования условий покупки необходимо выяснить подходит ли участок для строительства, насколько качество грунта соответствует будущей постройке. Также участок не должен быть подвержен затоплению, иметь карьеры и тоннели.


Сертификат урбанизма

Данный сертификат является важнейшим документом при осуществлении строительства, по сути, этот документ и является разрешением на строительство. Он выдается мэрией по запросу владельца, данная услуга предоставляется бесплатно.

Сертификат урбанизма подтверждает, что строительство на данном участке разрешено. В нем также отражаются различные обременения и ограничения в праве пользования, ограничения в плане градостроительства по данному участку.


Договор купи-продажи

При покупке земельного участка во Франции существует также ряд моментов, которые необходимо учитывать при составлении договора купли-продажи.

Так, например, можно оговорить возможность обязательного получения сертификата урбанизма на этапе предварительного договора.

В окончательном нотариальном договоре необходимо учесть расходы по регистрации и налоги, критерии участка (размеры и положение) и возможные ограничения в праве пользования участком.

Нотариальные расходы при подписании сделки точно такие же, как и при классической сделке купли-продажи. Помимо нотариальных расходов, необходимо оплатить регистрационные сборы в размере 5% от стоимости земли, а также таксы градостроительства.


Ограничения в строительстве

Однако нужно учитывать, что даже если участок изолированный, для него все-равно существуют ограничения по площади строительства, она определяется значением коэффициента пятна застройки (CES) и максимально разрешенной этажностью строительства. Например, при CES равной 0,2, площади участка в 1000 кв.м. и высотой 7,5 метров (2 этажа), максимальная площадь застройки равна 1000 кв.м. х CES 0,2 х 2 этажа = 400 кв.м.

Есть также некоторые ограничения для построек в прибрежной зоне, такие как:
- Расстояние от постройки до нижней границы прилива должно быть не менее 100 метров.
- Высота любых построек и конструкций на участке не может быть выше нормы по плану градостроительства.
- Строение не должно ограничивать публичный доступ к воде, то есть запрещено делать частный пляж.